02 жовтня 2026 року Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду в рамках справи № 922/2047/25 (ЄДРСРУ № 140501829) досліджував питання щодо визначення суми боргу для замовника будівництва по розміру в пайову участь в інфраструктуру міста та наслідки несплати пайової участі.
Верховний Суд виходить з того, що Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 № 3038-VI пов`язує процедуру та порядок визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва саме з початком будівництва об`єкта, однак не з введенням/прийняттям такого об`єкта в експлуатацію, з яким законодавець пов`язує настання строку, з якого вважається, що замовник будівництва порушив відповідні зобов`язання з перерахування платежів пайової участі, які у зв`язку з цим набувають статусу безпідставно збережених грошових коштів на підставі статті 1212 ЦК України.
Для об`єктів, будівництво яких розпочато до 01.01.2020, такою подією є набрання чинності Законом № 132-IX, оскільки саме з цієї дати для них запроваджено новий порядок визначення розміру пайової участі. Застосування до таких об`єктів показників, чинних на дату початку будівництва, означало б поширення правила підпункту 1 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX на період, коли цей Закон не діяв, а розмір пайової участі визначався за іншими правилами (стаття 40 Закону № 3038-VI).
Такий підхід відповідає правовій природі кондикційного зобов`язання. Стаття 1212 ЦК України не виконує штрафної функції і не є засобом компенсації за прострочення: обсяг безпідставно збереженого майна дорівнює обсягу того, що особа зобов`язана була передати, але не передала.
Замовник будівництва, який виконав свій обов`язок, сплатив би пайову участь у розмірі, розрахованому за показниками опосередкованої вартості спорудження житла, чинними на момент початку процедури визначення її розміру.
Саме цю суму зберігає у себе замовник, який такого обов`язку не виконав. Визначення ж розміру за показниками, чинними на момент прийняття об`єкта в експлуатацію, призводило б до того, що базова сума безпідставно збереженого залежала б від тривалості будівництва та від зміни цінових показників, тобто виконувала б функцію компенсації знецінення коштів, яку закон покладає на інший правовий інструмент.
Наслідки несплати пайової участі у встановлений строк (до прийняття об`єкта в експлуатацію) визначаються статтею 625 ЦК України, яка застосовується до грошових кондикційних зобов`язань (постанова Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 910/10156/17).
(!) Інфляційні втрати та три проценти річних нараховуються з моменту, з якого замовник будівництва вважається таким, що порушив зобов`язання, тобто з дня, наступного за днем прийняття об`єкта в експлуатацію.
У такий спосіб розмежовуються базова сума безпідставно збережених коштів, яка фіксується на момент початку процедури визначення розміру пайової участі, та компенсація знецінення цих коштів за період прострочення, яка нараховується окремо.
Верховний Суд також враховує, що абзац другий пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX встановив порядок сплати пайової участі "протягом 2020 року". Неприйняття об`єкта в експлуатацію до завершення 2020 року не припиняє обов`язку замовника, який виник за цим Законом, однак застосування до такого обов`язку показників опосередкованої вартості спорудження житла, затверджених у наступні роки, не має підстави у Законі № 132-IX, дія якого в цій частині обмежена 2020 роком. Це додатково підтверджує, що юридично значущим є момент початку процедури визначення розміру пайової участі, а не момент прийняття об`єкта в експлуатацію.
Дійшовши зазначених висновків, Суд у застосуванні положень абзацу 2 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-ІХ у поєднанні з приписами статті 1212 ЦК України щодо визначення юридично значущого моменту, а саме моменту, станом на який має здійснюватися розрахунок розміру пайової участі у разі невиконання замовником будівництва обов`язку зі звернення до органу місцевого самоврядування та сплати відповідного внеску до введення об`єкта будівництва в експлуатацію, вважає за необхідне відступити від висновків, сформульованих Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постановах від 20.05.2026 у справі № 922/2053/25, від 28.05.2026 у справі № 922/1993/25, від 20.03.2025 у справі № 903/601/24, від 07.05.2026 у справі № 916/1281/25 та від 21.05.2026 у справі № 916/67/25, які протилежні до визначеної у постанові від 17.02.2026 у справі № 914/169/25 правової позиції, а саме від висновків щодо здійснення розрахунку пайової участі на момент введення об`єкта будівництва в експлуатацію, та підтверджує висновок, викладений у постанові від 17.02.2026 у справі № 914/169/25, з уточненнями, наведеними у пунктах 8.17, 8.18 цієї постанови.
ВИСНОВОК:
1) Базова сума безпідставно збережених коштів - фіксується на момент початку процедури визначення розміру пайової участі, та компенсація знецінення цих коштів за період прострочення, яка нараховується окремо;
2) Інфляційні втрати та три проценти річних нараховуються з моменту, з якого замовник будівництва вважається таким, що порушив зобов`язання, тобто з дня, наступного за днем прийняття об`єкта в експлуатацію.
Матеріал по темі: «Строки звернення замовника будівництва для визначення розміру пайової участі»