03 грудня 2025 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 914/768/22, провадження № 12-39гс25 (ЄДРСРУ № 133212583) досліджувала питання щодо відсутності згоди вищого органу управління юридичної особи на укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Правове регулювання правовідносин із укладання договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту здійснюється Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Відповідно до частини першої статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону.
Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов`язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті (частина друга статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури (частина третя статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому не враховуються витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій. У разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об`єкта не визначена згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами, вона визначається на основі встановлених органом місцевого самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності (частина п`ята статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Згідно із частиною шостою статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.
(!) Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: 1) 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта - для нежитлових будівель та споруд; 2) 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта -для житлових будинків.
Розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається протягом десяти робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об`єкта, з техніко-економічними показниками (частина восьма статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Відповідно до частини дев`ятої статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію.
Істотними умовами договору є: 1) розмір пайової участі; 2) строк (графік) сплати пайової участі; 3) відповідальність сторін.
Невід`ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.
Кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком, що визначається договором.
(!) Інформація щодо договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та його виконання зазначається у декларації про готовність об`єкта до експлуатації або в акті готовності об`єкта до експлуатації.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.10.2019 у справі № 911/594/18 виснувала, що зі змісту статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» слідує, що у наведених у цьому Законі випадках перерахування замовником об`єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту є обов`язком, а не правом забудовника. Тому укладення в таких випадках договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, який опосередковує відповідний платіж, є обов`язковим на підставі закону.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постановах від 23.05.2024 у справі № 915/149/23 та від 24.06.2025 у справі № 911/1654/24 виснував, що відсутність укладеного договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту не усуває зобов`язання забудовника сплатити визначені суми, при цьому таке зобов`язання повинно бути виконане до прийняття новозбудованого об`єкта в експлуатацію і спір у правовідносинах щодо сплати таких сум може виникнути лише щодо їх розміру.
Отже, укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту є обов`язком для забудовника, який виникає у нього в силу закону. Таким чином, забудовник не може не знати про наявність у нього такого обов`язку.
ВИСНОВОК: Відсутність згоди вищого органу управління юридичної особи на укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, а також перевищення виконавчим органом юридичної особи повноважень при його укладенні не впливають на необхідність виконання юридичною особою імперативно встановленого законом обов`язку та не припиняє його.
Матеріал по темі: «Розмежування діяльності органів управління юрособи та правовідносин представництва»