05 жовтня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 556/1090/24, провадження № 61-3999св26 (ЄДРСРУ № 140309140) досліджував питання щодо приналежності господарсько-побутових будівель та споруди до самостійних об`єктів цивільних прав.
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.
Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 ЦК України).
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).
Слід врахувати, що сама по собі кваліфікація об`єкта як нерухомої речі не є достатньою підставою для визнання його самостійним об`єктом цивільного права. Правова природа конкретного об`єкта має визначатися не лише на підставі його фізичних характеристик, але й з урахуванням його функціонального призначення та правового зв`язку з іншими об`єктами.
Відповідно до частин першої та другої статті 186 ЦК України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.
(!) Складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню (стаття 187 ЦК України).
Згідно зі статтею 380 ЦК України житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.
У постанові Верховного Суду від 26 квітня 2023 року у справі № 303/4772/16-ц (провадження № 61-10507св22) зазначено, що житловий будинок може складатися власне із самого будинку або з будинку та інших приміщень, що забезпечують нормальне проживання в ньому людини (наприклад, гараж, погріб, сарай, відокремлений санвузол тощо).
У цьому випадку будинок є головною річчю, а підсобні (допоміжні) приміщення розглядаються як невід`ємна частина будинку (приналежність).
Тобто головною річчю є житловий будинок, а інші складові елементи є його приналежністю. Різні господарські будівлі (літні кухні, сараї, навіси, погреби тощо) є підсобними будівлями, становлять з будинком одне ціле і не є самостійними нерухомими речами.
ВАЖЛИВО: Отже, перехід приналежності головної речі, а саме господарських будівель та споруд, до нового власника можливий тільки разом із головною річчю, тобто будинком, квартирою в ньому.
Частиною першою статті 381 ЦК України визначено, що садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до частини четвертої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв`язку, залізничні колії, крім меліоративних мереж та інших складових частин меліоративної системи, складових частин меліоративної мережі.
ВИСНОВОК: Таким чином, зведені та/або реконструйовані господарсько-побутові будівлі та споруди (альтанки, дровітні, літні кухні, сараї, навіси, погреби тощо) є приналежністю головної речі (житлового будинку) та не є самостійними об`єктами цивільних прав. Окрема державна реєстрація права власності на такі споруди чи виключення їх зі складу садиби чинним законодавством не передбачена.
Збільшення площі, реконструкція та зміна технічних характеристик господарських будівель не приводять до створення нового об`єкта нерухомості, який міг би бути предметом окремого речового права позивача.
Матеріал по темі: «Добудова (прибудова) здійснена одним із співвласників житлового будинку»